六条黄金建议 教你识破买房陷阱

时间:2020-08-18 12:01:43 作者:www.sddlys.com

      

买房本是一件幸福的事情,一套房子也许是许多人一辈子最大的投资,也是一辈子的希望,不知不觉买房似乎成了人生的一次大赌博。愿大家安心买房。

1.夸大宣传。

售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。等到实际入住时,这些超全配套还只是在沙盘里实现了。即便此时买房人要求有一个说法,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。

规避:应到实地考察、售楼书等宣传资料,日后开发商若不兑现,

2.未取得售预许可证从事商品房销售

房地产企业为了资金回笼,在未取得商品房预售许可证前就销售开发的商品房,收取定金和预收房款,实属非法集资。容易产生两种后果:一是开发企业在不可预料(如房价下跌)的情况下,卷款私逃,你所购买的房子将成为“烂尾楼”;二是没有商品房预售许可证可能是房地产企业没有取得土地使用证和规划许可证等证件,这样会导致后期办理两证的问题。

规避:消费者购买商品房时,一定要查看房地产开发企业是否取得商品房预售许可证,谨慎交易。

3.“超大赠送面积”陷阱

“买一层送一层”、“超大赠送面积”这样的标语在售楼宣传期屡见不鲜。但与其说这些面积是“送”的,不如说是“偷”的,偷的是房子的公摊面积、建筑设计面积、非产权空间等等。赠送面积是不会写入合同的,没有产权,一旦发生纠纷,业主往往得不偿失。

规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

4.强加物业

房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。

规避:购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。

5.实际使用面积缩水

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;若是套内建筑面积与合同约定的差异较大,律师建议:可要求开发商赔偿一定损失。

案例:徐先生(化名)看中了一在建楼盘,经当地房管局测量,徐先生购买的这套房子建筑面积仅比合同约定的少了0.02平方米,误差比在合理的范围内。但套内面积即使用面积比合同上的要少4.57平方米,意味着这套房子的得房率少了许多。徐先生以商品房存在严重瑕疵为由,要求开发商返还部分房款共计10万元。开发商反驳称《补充协议书》中约定,若产权登记面积与合同约定面积差异在合理范围内, 就不能以商品房套内面积与合同约定面积误差比超过3%为理由要求赔偿。

法院经过审理认为,房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性,但徐先生购买的这套房子套内建筑面积明显减少,因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素,酌情认定开发商应赔偿徐先生2万元损失。

解析:由于双方选择的是以建筑面积的计价方式,而非套内面积进行计价,因而不能仅凭套内面积与合同约定面积误差比超过3%为由要求赔偿,依然要按建筑面积(套内面积+公摊面积)这一计价方式来处理。因而司法解释的规定只适用于建筑面积的差异,不能直接适用于套内面积的差异。

徐先生购买的房子套内面积与合同中的比例存在较大差距,即得房率明显降低。法院认为上述差距超出了合理范围,因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素,酌情判定徐先生获得部分的赔偿。

重视“不可抗力”条款的约定,如果差异确实较大,可要求开发商给以一定的赔偿,并依法维权。

6.吞吃购房定金

在正式的商品房买卖谈判中,因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金而适用“定金罚则”。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。

规避:交纳房屋购买定金时,一定要看房本,看和中介公司介绍的信息是否相符,房屋情况和中介介绍的有出入的话,还可以借机“杀价”,谨防由于中介公司刊登房产信息失真,造成客户违约,损失购房定金。贷款买房,交定金前最好做贷款预审。

 
                                    
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